La réforme des plus values immobilières en 2011

Le sésame de l'exonération des plus values réalisées lors de la vente d'un bien immobilier autre que la résidence principale est reculé de 15 à 30 ans de détention, pour les actes signés chez le notaire à partir du 1er février 2012.

Pour profiter encore des dernières avantages de la plus value avant février 2012, il faut environ un délai de 3 mois requis entre la signature de la promesse de vente et l'acte définitif. Les propriétaires ont juqu'à novembre pour trouver un acquéreur et bénéficier du régime actuel qui permet d'un abbattement de 10% à partir de la 6ème année de détention conduisant, de facto à l'exonération totale en 15 ans.

A partir du 1er octobre, la part du prélèvement sociaux augmentera de 12,3 % à 13,5% et fera monter la fiscalité totale de 31,3% à 32,5%. Les plus values des ventes seront donc plus lourdement imposées. Le 1er janvier 2012, la réforme prend une nouvelle tournure.

EXONERATION APRES 30 ANS AU LIEU DE 15 ANS 

L'abbattement annuel opéré après 5 ans de détention du bien est maintenu. Mais contrairement au régime actuel qui est de 10%, celui-ci devient progressif pour aboutir en pratique à une exonération total de taxation au bout de 30 ans, au lieu de 15 ans.

L'abbattement sera de 2% / an entre la 6ème et la 16 ème année de détention,

                             de 4% / an à compter de la 17ème année,

                             de 8% / an chaque année après 24 ans,

La conséquence de cette réforme freinera t elle les ventes dans les années à venir?

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Des constructions de qualité supérieure

La qualité des constructions à la Réunion est supérieure à celle de la Métropole. Tous ces critères ci après le démontrent. Des promoteurs immobiliers locaux solides et responsables A la Réunion, on compte essentiellement des promoteurs immobiliers locaux. Certain de ces promoteurs disposent d’un patrimoine foncier qui leur appartient issus d’un héritage lié à la culture de la canne à sucre. Compte tenu d’un relief où seulement 40% des terres sont constructibles, les meilleurs emplacements sont rares et recherchés. Certains mettent en œuvre une politique d’aménagement foncière organisée et ciblée, leur permettant de développer des opérations d’aménagement en ZAC, zones économiques et lotissements où les besoins en logements et en infrastructures sont les plus importants. On constate une autorégulation de la production des lots immobiliers neufs à environ de 1 500 lots / an pour privilégier la qualité de l’offre en terme d’architecture et d’environnement. Celle ci s’harmonise aux besoins des investisseurs, mais aussi des usagers propriétaires ou locataires. Cette politique de construction qualitative et restrictive leur permet aussi de valoriser leur propre patrimoine foncier et de conserver une forte notoriété de sérieux. Des constructions modernes de niveau européen Les normes Les constructions neuves réalisées à la Réunion sont soumises aux dernières normes françaises et européennes. En matière de réglementations, on trouve l’ensemble des dispositifs applicables sur la Métropole ainsi que des normes spécifiques supplémentaires : Depuis 05/2010 : RT 2010 : nouvelles réglementations thermiques acoustiques et aération (RTAADOM) Obligation d’un chauffe eau solaire pour tous permis de construire individuel à partir d’avril 2010 Normes sismiques (Norme NF – EN).  La mise en application des règles de construction « Eurocodes » a amené la France à revoir le zonage sismique. Un décret du 22 octobre 2010 a classé La Réunion dans une zone de faible sismicité (équivalente à la ville de Bordeaux par exemple). Bien que La Réunion ne soit pas située sur une zone sismique, les constructions doivent respecter des normes anti-sismiques Un investissement de qualité Des qualités de matériaux supérieurs Vous trouverez sur les programmes neufs, des matériaux de constructions souvent supérieurs à ceux employés en Métropole : huisserie Aluminium double vitrage systématiques, faience & carrelage de très bonne gamme, climatisation, descentes d’eau aluminium, .. Une architecture  avec des qualités esthétiques plus « travaillée »  A La Réunion, on vit dehors. Les habitations sont équipées de varangues ( loggias) , véritables pièces à vivre qui donnent des mouvements aux façades et une architecture de décrochés de toitures typiques. La couleur est également très présente sur les bâtiments avec des assortiments de coloris remarquables. Les halls d’entrée sont également très travaillés. On note également un environnement paysager luxuriant qui mettent rapidement en valeur les ensembles immobiliers. Une orientation générale en faveur de l’environnement Projet Gerri Depuis avril 2010, l’installation de chauffe eau solaires dans les logements à usage d’habitation, est obligatoire à La REUNION. Avec 350 000 m2 de panneaux solaires, soit 87 500 installations, la Réunion fait figure de pionnière de chauffe eau solaires : 35% des foyers réunionnais en sont déjà équipés. la Réunion est en avance sur la planification d’équipements nécessaires pour répondre aux objectifs d’autosuffisance énergétique inscrit au projet Gerri 2030. Selon l’agence Régionale de l’énergie Réunion (ARER), l’eau chaude représente entre 30 et 50 % d’une facture EDF pour un ménage.  Une économie certaine est ainsi réalisée par l’équipement en chauffe-eau solaire.

Immobilier à la Réunion : Anticipez avant les futures hausses de prix

1. Une hausse des prix inévitables La hausse des prix attendue de l’immobilier du Neuf reflète une situation observée dans le passé. Depuis les années 1990, le prix de l’immobilier est haussier. Sur les cinq dernières années, l’augmentation a été de plus de 25 %. Cette situation continuera dans les prochaines années en fonction des éléments suivants : Besoin logements à construire insatisfait Selon une étude de l’INSEE, la population de l’île devrait passer de 800 000 à 1 Millions d’habitants en 2030. En conséquence, et compte tenu la croissance démographique constante et des modifications des habitudes de logement, il faudra construire 11 000 logements supplémentaires par an sur les 20 prochaines années. Sur 2010, il y a 6 640 logements neufs livrés, soit un fort déséquilibre entre le volume de logements construits et le besoin annuel de 11 000 logements.  Compte tenu des besoins pour les 20 prochaines années, le déficit actuel s’accentuera ce qui se traduira par une pression sur les prix tant pour le marché de l’accession à la propriété que pour le marché locatif. Hausse des prix du foncier : le mètre carré à construire est une denrée rare La Réunion est un territoire trois fois plus petit que la Corse mais trois fois plus peuplé. Sur les 2512 km2 de l’île, seulement 40 % sont disponibles pour la construction immobilière. le reste est constitué de massifs montagneux ou de ravines. De plus, la Réunion offre une climatologie très particulière avec des zones à forte pluviométrie (secteur de l’EST et du Sud Est) et des zones sèches. Ainsi, certaines zones sont « constructibles » mais soumises à une très faible demande pour de l’habitation. Le foncier est donc rare et recherché, en particulier sur le flanc Ouest et Nord Ouest, où les terrains à bâtir se négocient au minimum sur des bases de 250 € / m². Les besoins de construction à venir feront encore augmenter les prix dans de fortes proportions. Couts de constructions haussiers : un relief particulier qui accroit la hausse du prix des matériaux La Topographie de l’île est également particulière. On observe dès le bord littoral de forts dénivelés en direction de l’intérieur des terres. Ceci se traduit au fur et à mesure par des surcouts croissants des couts de constructions neuves par l’impact des frais d’adaptation au sol et des coûts d’acheminement. Cette particularité se conjugue avec la hausse régulière des prix des matériaux de construction enregistrée de manière générale. Si le prix du terrain à bâtir continuera de croitre dans le futur, il en sera de même pour les prix de revient des constructions. 2. Une hausse des prix accompagnée de la hausse du Pouvoir d’achat local et de l’emploi Selon une étude de l’INSEE 2009, le pouvoir d’achat des ménages à la Réunion a progressé de 21 % au cours des 10 dernières années. La Réunion est à la fois région et département français, peuplé de 800 000 habitants pour un PIB annuel de 12 milliards € en 2010, générant le pouvoir d’achat par habitant le plus élevé de tout l’Océan Indien. Des investissements en infrastructures modernes et innovantes Avec 2,4 Milliards d’€ investis depuis 10 ans, La Réunion possède désormais des infrastructures portuaires, aéroportuaire, routières et de télécommunication de niveau européen, ce qui la place au premier rang dans la zone en matière d’équipement. De nombreux équipements industriels et touristiques viennent d’’être achevés (Route des Tamarins, Basculement des eaux). A partir de 2011,  3 milliards d’euros supplémentaires seront engagés pour réaliser dans les prochaines années 3 grands chantiers stratégiques : la nouvelle route du littoral, l’agrandissement des deux aéroports internationaux de Sainte Marie et Saint Pierre pour accueillir l’Airbus A380, et le TRANS ECO EXPRESS. En outre, lancé en juillet 2009,  Le projet Gerri se fixe l’objectif d’ici 2030, de faire de la Réunion, le premier territoire au monde à être énergétiquement autonome. Ce projet générateur de nouvelles activités et pourvoyeurs d’emplois durables, vise  à intégrer toutes les technologies et innovations liées au développement durable.   Une économie en pleine croissance Un tissu économique entrepreneurial dense et diversifié Pendant quelques années, la Réunion est une région française qui a connu une croissance économique la plus rapide, avec un taux de croissance moyen de 5 % / an contre 2,4 % en France (Selon Insee, moyenne mensuelle 1998 – 2006). Avec plus de 30 000 entreprises dont 12 000 dans les services, et 10 000 dans le commerce, la Réunion se place comme un département dynamique et innovant. De plus, sur les 12 derniers mois, on observe une véritable dynamique de création d’entreprises, soit 8 136 entreprises nouvelles et seulement 371 entreprises sont en redressement judiciaire. Un secteur tertiaire dynamique L’économie réunionnaise s’est rapidement modernisée avec une prépondérance du  secteur tertiaire tel que la NTIC et le tourisme qui occupe 80 % de la valeur ajoutée. Le secteur de la nouvelle technologie d’information et de la communication (NTIC) représente la seconde branche productive de la Réunion. Du fait, de son CA évalué à 1.5 milliards d’€ et le nombre d’entreprise présent sur le marché, la TIC offre de réels atouts pour les investisseurs en nouvelles technologies par des infrastructures modernes de télécommunication de haut débit (ADSL), une main d’œuvre qualifié et des coûts réduits. Le secteur du tourisme à La Réunion connait une forte croissance sur 15 ans. En 2010, le nombre de touristes était de 420 000 soit une croissance de 120 % entre 2001 – 2010. Depuis août 2010, la Réunion inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO, les pouvoirs publics et les professionnels du tourisme (IRT) ont défini de nouvelles orientations pour développer la notoriété de la Réunion dans le secteur du tourisme. La « Priorité régional 2010 – 2014 » est d’accroitre le nombre de touristes à l’horizon 2015 à la Réunion (environ 600 000 touristes fixés par l’IRT), développer de nouveaux partenariats économiques dans la zone de l’océan Indien comme par exemple la création du label « îles Vanilles ». La création de ce label a pour objectif de favoriser le développement global du tourisme à l’échelle de la zone « Océan Indien ». Il s’agit à terme de proposer des combinés Réunion – Maurice et Réunion – Seychelles pour permettre une diversification de la clientèle touristique et l’ouverture de nouveaux marché. Pour atteindre ces objectifs, la Réunion doit développer dans les années à venir des infrastructures hôtelières, valoriser les sites touristiques, agrandir les aéroports internationaux pour accueillir l’A380, et élaborer une véritable campagne de communication à l’international. L’économie de La Réunion connaîtra de meilleures perspectives pour demain grâce aux développements de ses secteurs économiques, en termes de croissance, de création d’emplois durable, d’investissements et de source de revenus à long terme. Pour plus d'informations, sur le site : http://www.immobilier-neuf-la-reunion.com/

Les tendances de demain pour l’immobilier à La Réunion

Un fort besoin de construire des logements Selon une étude de l’INSEE, la population de l’île devrait passer de 800 000 à 1 Millions d’habitants en 2030. En conséquence, et compte tenu des modifications des habitudes de logement, il faudra construire 11 000 logements supplémentaires par an sur les 20 prochaines années. Cette situation est renforcée par d’autres caractéristiques présentes à La Réunion Un parc immobilier actuel vieillissant Selon une enquête réalisée en 2006, l’habitat n’est pas souvent aux normes. Selon 13 critères retenus par la  loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU)  pour évaluer les qualités des logements des séniors, 64 400 logements principalement résidence principale présenteraient au moins un défaut. Seulement 63% des logements  respectaient les normes fixées.             Une situation de Surpeuplement de l’habitat Selon l’INSEE, 46 500 ménages vivent dans les logements trop petits pour eux soit 18% des ménages réunionnais. Le surpeuplement concerne 31% des appartements et se répartit de façon hétérogène sur le territoire. C’est dans les communes du Nord-Ouest que l’on recense le plus de manque d’espace. Ceci amène de fortes pressions foncières sur les communes de Saint Denis à Saint Paul. Un nombre d’habitants par logements supérieur à la norme La solidarité familiale jusque là profondément ancrée dans les modes de vie réunionnais, est aujourd’hui en perte de vitesse. Selon l’INSEE, le nombre moyen de personnes par logement à la Réunion en 1999 était de 3,3 habitants, tandis que  la métropole était à 2,4.  En 2007, la Réunion s’est rapprochée de la moyenne nationale avec une proportion de 2,9, pour une valeur de 2,3 en métropole. Ces statistiques montrent la tendance observée depuis quelques années de la modification du modèle familial Réunionnais avec des conséquences directes sur l’accroissement de la demande de nouveaux logements. La tendance sera de construire plutôt du logement collectif Compte tenu du nombre de logements à construire et de la rareté du foncier sur l’ile (seulement 40% du territoire est constructible), les constructions vont devoir s’orienter majoritairement vers de l’appartement. Il va manquer de petits logements (T2 ou petits T3) Pour les seniors Selon l’étude de l’INSEE « Le vieillissement de la population  réunionnaise comme défi majeur en immobilier pour les années à venir à la Réunion », le vieillissement de la population s’est multiplié par 3 depuis les années 80.  De 1982 à 2007, on est passé en ¼ de siècle de 24 000 personnes à 62 000 personnes âgés de +65 ans. Cette croissance continue de s’accroître. En effet, d’ici 2040, l’île comptera 219 000 séniors. Pour les jeunes En 30 ans, le nombre de ménages réunionnais aura doublé. Dans le même temps, la taille de ménages diminuera, passant de 3,8 personnes à 2,6 en moyenne, notamment à cause du vieillissement de la population et des changements de modes de vie. A la Réunion,  pendant quelques années le modèle familial était le couple avec enfants, alors qu’aujourd’hui le nombre de familles monoparentales ne cesse de s’accroitre avec un ménage sur cinq. La Réunion se rapproche ainsi de la métropole d’aujourd’hui où 33% des ménages sont composés d’une seule personne. D’un point de vue géographique, c’est la région Nord de l’île qui accueillera le plus grand nombre de ménages, notamment les jeunes de 25 ans ou plus qui représentent 56% de la population réunionnaise. Les Enjeux immobiliers de demain  La Réunion aura besoin de 100 000 logements neufs supplémentaires d’ici 2020 ans, pour arriver à satisfaire les besoins en logements. Ces logements devront favoriser les demandes futures à satisfaire des Jeunes et des Séniors. La Construction devra s’orienter vers plus de logements de Type 2 ou petits T3 et qui répondront aux besoins d’autonomie des séniors.